Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество на примере договора купли-продажи

Если при проверке подлинности документов продавец становится «на дыбы», бдительность покупателя должна быть усилена, и, может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом. Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.

Второе. Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: «срочно» — значит, у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, «дешево» — значит, с покупателя можно будет взять более высокий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае при признании сделки недействительной в накладе, и, как правило, крупном, остается покупатель «дешевой» квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет. Предложение «срочно и дешево» должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге — незаконной. Использование фальшивых документов — один из самых опасных способов, наносящих добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

При этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы «в порядке», у нотариуса, как правило, не возникает подозрений, и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например, сдано им внаем или в аренду (юридическим лицам). Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

Первое. Паспорт надо проверить в милиции на идентичность фотографии в нем и в учетной карточке. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезнет.

Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано. Это происходит в случаях, когда сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, не давшие согласия на продажу, приватизацию или обмен, нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п. В случае возникновения сомнения стоит тщательным образом проверить достоверность документов, вплоть до получения покупателями выписки из домовой книги.