Осбенности гржданско-правовых сделок с квартирами

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при пе-

реходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен

полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее

покупки другими лицами._56

Продавая квартиру,член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса.Пследний существует лишь постольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к члену кооператива влечет прекращения обяза-тельства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственного пра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует.Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК на квартиру.Денежный эквивалент певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.

Таким образом, происходит частичный раздел имущества коопе-ратива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами , со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры: сначала от покупателя , а затем от кооператива.Иное толко-вание приведет к тому что покупателю , фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз , внося в ЖСК паевой взнос.Кстати , случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.

Так,А., выезжая на постоянное жительство за границу,продал Б. квартиру в кооперативном доме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке, покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходом из кооператива.ЖСК, не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.

Впоследствии , когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б.естественно отказался это сде-лать ,ссылаясь на то ,что он полностью оплатил квартиру . В ре-зультате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тил А. паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению.При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему изнего члену часть пая ,соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости иму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок,лифтов и т.д.? представляется,что нет.Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.Значит,продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе,остающимся в собственности ЖСК.Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней.Другими сло-вами ,продавая квартиру , член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома,которые остаются в собственности ЖСК.

В результате новый собственник квартиры одновременно стано-виться и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь обьем гражанских прав,связанных с юбладанием пая,включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативного иму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустиь ,что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые

помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучает доходы от

арендной платы.Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры,

даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части

имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду (напри-

мер,путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуотацию до-

ма?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору-