Сделки с приватизированными квартирами

В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.

В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние

дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами

его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними

пользователями вправе стать участниками общей собственности на

это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число

участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение

может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро-

дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличииразрешения органов опеки и попечительства.

Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с его кварти-рой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.

Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-

ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-

ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге

на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие

этого института представляется перспективным, рассмотрим, как

можно применить залог в современных условиях.

_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:

1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;

2). нотариально заверенный договор о залоге;

3). справка БТИ;

_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем: