Защита жилищных прав несовершеннолетних детей органами опеки и попечительства

13) предъявление исков в суд о признании недействительными или применении последствий недействительности сделок, совершенных подопечными или от имени подопечных;

14) заключение договора доверительного управления при необходимости постоянного управления имуществом подопечного (п. 1 ст. 38 ГК РФ).

Условно права несовершеннолетних в сфере совершения сделок с недвижимостью можно разделить на две группы: первая – это права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества; вторая – права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества.

В первом случае права несовершеннолетних охраняются, прежде всего, нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Предоставленное ст. 304 ГК РФ право собственникам требовать устранения всяких нарушений его права породило череду исков с требованиями собственников жилых помещений, желающих их продать, об устранении нарушений прав собственника и снятии с регистрационного учета не являющихся сособственниками, но зарегистрированных в данных жилых помещениях лиц, в том числе несовершеннолетних. Суды удовлетворяют такие требования собственников и выносят решения о снятии с регистрационного учета, в том числе несовершеннолетних граждан. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Такая формулировка п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует предъявлению исков в суд о выселении новым собственником жилого помещения лиц, ранее там зарегистрированных. Причем согласия органа опеки и попечительства для такого выселения по закону не требуется.

Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Как в первом, так и во втором случае необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства.

В соответствии с п. 1 ст. 34 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления – выборные и другие органы, наделенные полномочиями по решению вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Полагаем, нормативные акты, принимаемые на уровне субъектов РФ, не могут решить обозначенную проблему. Необходимо принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности органов опеки и попечительства, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом, затрагивающих права несовершеннолетних.

На основе анализа практики органов опеки и попечительства можно сделать вывод, что в качестве нарушения прав несовершеннолетних при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, указанные органы рассматривают приобретение нового жилья, меньшего по размеру жилой площади, либо жилья, хотя и соответствующего по размеру, но находящегося по результатам обследования в запущенном, антисанитарном состоянии, требующего капитального ремонта, установки колонки для нагревания воды.