Проблемы и пути их решения

Из приведенного выше анализа можно выделить ряд проблем, которые существуют на сегодняшний день в процедуре проведения земельных торгов(аукционов , конкурсов):

Универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в отношении земельных аукционов разных регионах работают не одинаково, а зачастую просто неэффективны или вообще не целесообразны.

В связи с экономическим кризисом в России даже в крупных городах механизм земельных аукционов не работает уже третий год. В среднем за год на земельных торгах совершается две-три сделки .

Механизм проведения торгов(аукционов, конкурсов) очень сложен . Для подготовки земельного участка требуется не менее 6 месяцев, а бюрократический подход приводит к тому, что потенциальные приобретатели прав на земельный участок должны собрать не менее 80 подписей в различных кабинетах власти. Очевидно, что частные аукционы пользуются популярностью по причине более гибкого подхода к покупателю (например, аукционные дома могут устраивать торги на понижение), возможности договориться и открытости продавца. По той же причине инвесторы будут активно пытаться купить землю напрямую у собственника, нежели прибегать к участию в аукционе.

Изменить сложившуюся ситуацию возможно следующими способами:

Снижение начальной стоимости участка. Доходы компаний и населения сократились на 20 - 30%, соответственно нужно снизить и цену земли. Девелоперы отмечают, что справедливая начальная стоимость участка равна объему средств, потраченных администрацией на его подготовку (проведение коммуникаций, устранение обременений и т.д.). Виталий Дунин и вовсе уверяет, что из-за отсутствия средств сельхозпроизводители готовы покупать участки максимум по кадастровой стоимости (как правило, в два-четыре раза ниже рыночной).

Введение отсрочки и рассрочки платежа за право пользования землей. У инвесторов и компаний сегодня свободных денег практически нет. Соответственно, платить за землю нечем. Логично было бы взимать плату за землю только после начала реализации квартир, домов, коммерческих площадей. Кроме того, в нынешних условиях сбыть все построенные квадратные метры сразу застройщику не удастся. Следовательно, необходима разумная рассрочка платежа.

Снижение арендной ставки. Для расчета величины годовой арендной платы за земли, арендуемые для целей многоквартирного жилищного строительства, вводить понижающие коэффициенты .

Законодателям следует отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику

Считаем также необходимым предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.

Процедуры подготовки земельных участков к жилищному строительству, должны быть урегулированы на федеральном уровне. В настоящее время формирование земельных участков, которые впоследствии должны выставляться на аукцион, – обязанность органов власти. На практике они фактически не ведут такой работы. Зато в скорейшем формировании конкретных земельных участков заинтересованы инвесторы. По негласным соглашениям с местными властями инвесторы и проводят формирование приглянувшихся земельных участков.

Возможно, применение вышеизложенных мероприятий позволит снять экономическую напряженность на земельных аукционах ,

Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.