Понятие, предмет и форма договора социального найма

Во многих статьях гл. 8 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) можно найти новые нормы, которые регламентируют условия и порядок заключения договора социального найма, а также его предмет, права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из данного договора. Правила, которые установлены в статьях данной главы, направлены на реализацию п. 3 ст. 672 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по которому в жилищном законодательстве определяются основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Необходимо отметить, что некоторые правила о договоре социального найма могут быть применены к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Одной стороной договора социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель), который обязан передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Наниматель по указанному договору - это гражданин Российской Федерации, который состоял на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7 Кодекса. По требованиям нанимателя и членов его семьи договор социального найма заключается с одним из членов семьи. В случае гибели нанимателя или его выбытия из квартиры договор может быть заключен с одним из членов семьи, проживающих в указанном жилье.

В ст. 60 ЖК РФ не содержится указание на возмездный характер договора социального найма жилья. Следовательно, в данном случае должны учитываться положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. По этому положению договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору должен платить за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная плата в данном случае включает в себя:

а) плату за использование жилого помещения (плату за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

в) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься в соответствии со статьями раздела VII ЖК РФ.

Из рассмотренного правила ЖК РФ предусматривает исключение: жилые помещения должны быть предоставлены на условиях социального найма бесплатно за пользование занимаемым, жилым, помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение может быть применено только в отношении жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, определены в ст. 61 ЖК РФ.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.