Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки продавца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву”, собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.

Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории

Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь

одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собствен-

ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи

со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной

норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие

дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.

Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке.

Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору

дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное

управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под-

держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда

обратился с жалобой на действия паспортного управления. От-

казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и

московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции

оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест

заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-

нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-

вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз-

можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем

самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-

да на правовые акты местных органов власти и управления неп-

равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о

собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев,

когда жилые помещения ис-

пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, находящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.