Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”. При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.

При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.

Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по защите

граждан от противоправных действий преступных сообществ при при-

ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-

мент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок

по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи-

тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-

ция была совершена ими под давлением криминальных элементов, до-

говор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-

ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов-

местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-

чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-

щиты городских властей во время приватизации и других операций с

жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или

комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в

том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз-

ненного проживания в них или предоставления других жилых помеще-

ний. Департамент муниципального жилья обязан производить регист-

рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в

случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общественных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния.