Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.

В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений._0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена следующая схема мо-

шенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на

основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Че-

рез некоторое время появляется первый собственник квартиры и за-

являет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звенов этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.

К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. В случае заинтересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квартира прода-ется самому “везучему” из них, после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.