О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

В органе опеки и попечительства сослались на два письма Минобразования РФ от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 09.06.1999 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». Положениями данных нормативных для органов опеки и попечительства документов как раз и устанавливаются данные положения. Однако ничего подобного там нет. Однако есть другой документ, который, имеет юридическую силу и может применяться к неограниченному количеству правоотношений.

Это пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель – давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Исходя из содержания данного п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, можно сделать четкий вывод о том, что разрешение органа опеки и попечительства в нашем случае просто необходимо, иначе посредством обращения в суд сам орган опеки и попечительства отменит такую приватизацию.

Положения двух указанных писем Минобразования тоже заслуживают внимания, хотя юридической силы не имеют, но все равно будут применяться опекой и попечительством. В них содержатся положения относительно отчуждения жилого помещения (совершения с ним сделок), в принципе отчасти их можно применять и к приватизации (она довольно часто предшествует последующей продаже квартиры).

При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», следующие документы:

а) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

б) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

в) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);

г) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.