О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Органу опеки и попечительства письмом Минобразования РФ не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

Итак, ребенок, который никогда не был зарегистрирован в жилом помещении одного из своих родителей, никогда там не проживал, все равно должен участвовать в приватизации данного жилого помещения, пусть даже такой родитель впоследствии и еще до приватизации умрет. Основаниями для такого вывода могут служить положения абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ», п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993, а также положения ст. 19 Закона РФ «О введении в действие ЖК РФ».

Теперь обратимся к другой, более сложной, ситуации с защитой прав несовершеннолетнего.

Рассмотрим пример. Между истицей и Михайловым Александром Вячеславовичем был зарегистрирован брак, во время которого родился сын Михайлов Александр Александрович 17.11.1988 г.р. Брак был расторгнут в 1992 г. С момента заключения брака и до 2000 г. истица и ее сын проживали по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. Данное жилое помещение было предоставлено в 1974 г. по ордеру на двух человек: Михайловой Валентине Георгиевне, которая являлась до своей смерти в 22.08.2002 нанимателем данного жилого помещения, состоящего из двух комнат, и Михайлову Александру Вячеславовичу, который являлся сыном нанимателя. Михайлов А.В. умер 18.02.2000. У Михайловой В.Г. есть брат Романов Владимир Георгиевич, который зарегистрирован по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. В 2002 г. в вышеуказанное жилое помещение истец и ее сын вселились с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи.

Совместно с сыном нанимателя и самим нанимателем жилого помещения, истица вела совместное хозяйство, а именно: на совместные деньги делали ремонт в квартире, покупали необходимые вещи, оплачивали коммунальные услуги, питались, т.е. жили одной семьей. После смерти Михайлова А.В. истица переехала жить к своей матери, однако ее сын продолжал проживать в указанной квартире, так как после школы всегда приходил к бабушке, где ел, делал уроки, ночевал. При своей жизни Михайлова В.Г. очень хотела зарегистрировать в квартире внука, а затем приватизировать жилое помещение, так как несовершеннолетний Михайлов А.А. никогда не участвовал в приватизации и не использовал это право. С вопросом о регистрации на территории жилого помещения, нанимателем которого она являлась, своего внука – Михайлова А.А. – Михайлова В.Г. обращалась в ЖЭУ, однако на тот момент имелась задолженность за коммунальные услуги, в связи с чем в регистрации несовершеннолетнего Михайлова А.А. было отказано. После погашения задолженности за коммунальные услуги, которые помогала погашать истец, Михайлова В.Г. заболела и не смогла заниматься пропиской внука и приватизацией жилого помещения. Она неоднократно говорила соседям, что как только ей станет полегче со здоровьем, она сразу пропишет внука. После смерти Михайловой В.Г. сын истицы переехал жить по своему месту регистрации до своего совершеннолетия, так как несовершеннолетний ребенок не мог проживать один в спорной квартире, ввиду того, что Романов В.Г. злоупотреблял спиртными напитками. После смерти Михайловой В.Г. Романов В.Г. хотел выполнить волю умершей, однако после того как истица помогла ему переоформить лицевой счет на его имя, стать нанимателем жилого помещения, Романов отказался зарегистрировать несовершеннолетнего Михайлова А.А. в жилом помещении, мотивируя это тем, что все документы находятся у его племянницы Атясовой И.А.