О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

В 2003 г. Романов В.Г. приватизировал спорную квартиру и продал ее Атясовой И.А. Каких-либо пояснений по поводу регистрации договора приватизации и купли-продажи ответчица не дала и документов не предоставила.

На основании ст. 6 ЖК РФ к жилищным правоотношениям, которые возникли в тот период (в 2002 г. во время регистрации приватизации жилого помещения и его купли-продажи), должно применяться законодательство того времени. На основании ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Таким образом, несовершеннолетний Михайлов А.А. приобрел право пользования еще с 1988 г. и по настоящий момент не утратил права пользования. На основании ст. 7 Закона «О приватизации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Кроме того, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

По невыясненным обстоятельствам Михайлов А.А. не был включен в договор приватизации данного жилого помещения. Здесь остается еще и вопрос о добросовестном приобретателе. В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку она знала о том, что в спорной квартире проживал несовершеннолетний Михайлов А.А. Соответственно, согласно позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г., из ее владения можно истребовать данное имущество.

На основании ст. 7 Закона «О приватизации» право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Романов В.Г. зарегистрировал договор приватизации, который не соответствует требованиям законодательства РФ о приватизации. Ответчица приобрела спорную квартиру на основании договора купли-продажи, зная о том, что правом пользования данной квартирой обладает несовершеннолетний Михайлов А.А., и потому ее сделка также не может считаться законной (в силу ст. 292 ГК РФ в редакции от 2003 г., когда фактически и проходили все сделки со спорным жилым помещением).

В результате представители истца просил суд:

1. Признать членом семьи нанимателя Михайловой Валентины Георгиевны Михайлова Александра Александровича.