Свобода определения условий договора

Проблема была разрешена только в феврале 1999 года, когда Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 34 и 55 (части 2 и 3), положение части 2 ст. 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» об изменении банком в одностороннем порядке процентной ставки по срочным вкладам граждан как позволяющее банку произвольно снижать ее исключительно на основе договора, без определения в федеральном законе оснований, обусловливающих такую возможность. В обосновании пояснил, что в отсутствие закрепленных в федеральном законе оснований для снижения процентных ставок по срочным вкладам граждан банк не вправе предусматривать в заключаемых с гражданами договорах условие, позволяющее ему снижать в одностороннем порядке процентные ставки по этим вкладам.

Ограничения свободы определения содержания договора устанавливаются и закреплением законодателем в правовых актах обязательных или так называемых существенных условий договора, которые обязательно должны содержаться в заключаемом договоре. Он выделяет следующие существенные условия.

Во-первых, существенным условием будет являться условие о предмете договора. Без определения того, что является предметом договора, невозможно заключить ни один договор. Так, нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором. Невозможно заключить договор поручения, если между сторонами не достигнуто соглашение о том, какие юридические действия поверенный должен совершить от имени доверителя.

Во-вторых, к числу существенных относятся те условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следовательно, при отсутствии этих данных, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, недостижение соглашения по всем существенным условиям договора влечет его недействительность.

Необходимо отметить, что такие предписания законодателя относятся не только к основным договорам, но и к предварительным. Как известно, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Это говорит о том, что все обязательные условия, перечень которых установлен законодателем и необходим для соответствующих видов договоров должен найти свое отражение и в содержании предварительных договоров.

Так, например, заключая предварительный договор аренды необходимо помнить, что в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 января 2009 года по делу №А82–1820/2008–2 судьи, оценив предварительный договор аренды, пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали договор незаключенным.