Судебная практика в рассмотрении споров, вытекающих из земельных правоотношений

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, согласно данной статье установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

При принятии судебных актов по настоящему делу суды обеих инстанций не дали оценки отчету независимого оценщика, содержащего сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.07.2010, посчитав, что при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость должна быть определена по состоянию на дату утверждения кадастровой стоимости этого участка (01.01.2007) со ссылкой на статью 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Вместе с тем данный вывод судов является неверным, противоречащим позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11, и имеющимся в деле документам.

Из материалов дела видно, что договор аренды спорного земельного участка заключен Обществом и Администрацией 27.04.2010. До этой даты Общество не имело никаких прав на данный участок. На 25.07.2010 рыночная стоимость названного участка существенно отличалась от его кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2007, поэтому Общество вынуждено уплачивать арендную плату, рассчитанную на основании кадастровой стоимости, то есть в завышенном размере.

При этом отчету независимого оценщика, содержащему сведения о рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 25.07.2010, суды оценку не дали.

Споры о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. Вопрос касается неоднозначного подхода к возможности арендодателей, являющихся публично-правовыми образованиями, в одностороннем порядке изменять размер арендной платы за землю, являющейся объектом аренды. Ниже изложены две правовые позиции, которые имеют место в настоящее время.

1. Ставки арендной платы за пользование государственными (муниципальными) землями являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора аренды обязаны исчислять размер арендной платы в порядке, установленным соответствующим нормативным актом.(дела №№ А29-1369/2009, А29-280/2010, А29-1367/2009, А29- 1368/2009, А29-1828/2009, А29-1882/2009, А29-1884/2009).

Полагая, что одностороннее увеличение арендной платы произведено органом местного самоуправления неправомерно, а излишне внесенная сумма арендных платежей является неосновательным обогащением, истец обратился в суд с требованием о взыскании суммы переплаты. Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора в связи с установлением иного порядка определения арендной платы.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение отменено как принятое в результате неприменения подлежащих применению норм материального права.

Как следует из материалов дела, между сторонами был подписан договор аренды земельного участка, условиями которого предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Письмами орган местного самоуправления уведомлял истца об увеличении размера ежегодной арендной платы. Из приложений к уведомлениям следует, что ежегодный размер арендной платы исчислен арендодателем исходя из базовой ставки земельного налога, установленной постановлением Правительства Республики Коми.

В соответствии с ч.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.