Судебная практика в рассмотрении споров, вытекающих из земельных правоотношений

Учитывая то, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и то, что постановление Правительства Республики Коми, установившее размер арендной платы за земли, находящие в государственной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена, вступило в силу и не противоречит федеральному законодательству, вышестоящие суды, отказали в удовлетворении требований. При этом указали, что размер арендной платы устанавливается согласно соответствующему нормативному акту независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рассмотрены надзорные жалобы по делам №№ А29-1367/2009, А29-1368/2009, А29- 1882/2009, А29-1884/2009, по результатам чего в передаче дел в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано. Данная позиция также соответствует изложенной в определении ВАС РФ от 01.12.2011 NBAC-15038/11 по делу N А03-16136/2010.

2. Изменение установленной договором методики определения арендной платы не является изменением ставки арендных платежей и возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011).

Исходя из названной позиции постановлением от 23.01.2012 г. Второй арбитражный апелляционный суд изменил судебное решение по делу N А29-10395/2010 исковые требования администрации муниципального образования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени удовлетворил частично. В постановлении указал следующее.

Суд не принял во внимание, что согласно п.4 ст22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При заключении в 2006 году договора аренды сторонами была согласована методика определения размера ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок, соответствующая решению Совета города. Ссылаясь на принятие в 2008 году Советом города нового Решения с другой методикой расчета размера арендной платы, арендодатель в одностороннем порядке изменил порядок расчета арендной платы.

В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Однако, из этой же нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Примененная истцом и ответчиком в 2006 году методика расчета арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно договору аренды размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Дополнительные соглашения к договору сторонами не заключались, новые расчеты арендной платы не подписывались.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие публично- правовым образованием соответствующего акта само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.